Ostatnia nowelizacja megaustawy (ustawa o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych) nałożyła na inwestorów (np. deweloperów) obowiązek wyposażania budynków w instalacje telekomunikacyjne stanowiące części składowe nieruchomości. Na rynku słychać głosy, że każda pierwsza instalacja telekomunikacyjna budynku będzie jego częścią składową. Czy udzielając dostępu operatorom do tych budynków w celu wybudowania pierwszej instalacji telekomunikacyjnej inwestorzy faktycznie wypełniają swój ustawowy obowiązek?
Pomimo usilnych starań ustawodawcy a także Prezesa UKE, problem wyposażania m.in. budynków wielorodzinnych, hoteli, galerii handlowych czy biurowców w sieci telekomunikacyjne, z których mogliby korzystać różni operatorzy na zasadzie równego dostępu, jest wciąż żywy. W konsekwencji wciąż słyszymy o „operatorach budynkowych”, którzy z jednej strony skutecznie uniemożliwiają budowę instalacji w nowopowstałych budynkach przez ich konkurentów a z drugiej strony stosują zaporowe stawki za hurtowy dostęp do ich instalacji. Próbując zaradzić tego rodzaju negatywnym zjawiskom rynkowym, ustawodawca zdecydował, że inwestorzy budując nowe budynki albo dokonując m.in. ich przebudowy, mają obowiązek wyposażyć je w instalację telekomunikacyjną stanowiącą część składową nieruchomości. Ponadto, tego rodzaju instalacja ma być zgodna z przepisami w sprawie warunków techniczno-budowlanych i ma umożliwiać przyłączenie do publicznych sieci telekomunikacyjnych przy zachowaniu neutralności technologicznej.
Część składowa czyli…
Czy nie wystarczy zatem „przekazać” nieruchomość wybranemu operatorowi by ten wybudował na niej pierwszą instalację telekomunikacyjną? Właśnie z uwagi na wymóg spełnienia przesłanki by wybudowana instalacja była częścią składową, odpowiedź na wskazane pytanie jest negatywna. Skoro inwestor ma obowiązek wyposażyć budynek w instalację telekomunikacyjną stanowiącą część składową to nie wystarczy by pozwolił on operatorowi na budowę instalacji, która będzie jego własnością. Nie jest bowiem możliwe, aby część składowa rzeczy była odrębnym przedmiotem własności. Ponadto, mając na uwadze treści powszechnie stosowanych umów zawieranych pomiędzy inwestorami a operatorami o dostępie do nieruchomości, istnieją podstawy do uznania, że rzadko kiedy wybudowana przez operatora instalacja będzie częścią składową nieruchomości.
Na co należy zwrócić uwagę
Inwestorzy chcąc wypełnić swój ustawowy obowiązek powinni zwrócić szczególną uwagę na postanowienia umów, na mocy których dochodzi do budowy instalacji telekomunikacyjnej w budynku. Aby w wyniku ich realizacji doszło faktycznie do wyposażenia budynków w instalacje będące częściami składowymi, umowy te raczej powinny regulować nabycie usługi polegającej na wyposażeniu budynku w odpowiednią instalację. Klasyczne umowy o dostępie do nieruchomości w celu zapewnienia w nich telekomunikacji mogą być niewystarczające. Ponadto, w żadnym wypadku tego rodzaju umowy nie mogą stanowić, że wybudowana instalacja będzie wchodzić w skład przedsiębiorstwa operatora. Chyba, że inwestorem a zarazem udostępniającym nieruchomość będzie przedsiębiorca telekomunikacyjny – ale to już zupełnie inny temat.
Czas pokaże czy wprowadzony przez ustawodawcę wymóg będzie faktycznie powszechnie realizowany. Z pewnością jest to pożądane przez operatorów, którzy przy okazji zaoszczędzą trochę środków, w szczególności na budowę instalacji w inwestycjach greenfield-owych. Zobaczymy też czy to rozwiązanie faktycznie doprowadzi do ograniczenia bądź wyeliminowania zjawiska „operatorów budynkowych” blokujących dostęp do budynków na cele telekomunikacji.
Autor: Mateusz Wojciechowski